Información general sobre activos exraodinarios

Información de Activos Extraordinarios en Guatemala

¿Quienes tienen Activos Extraordinarios?

Toda empresa que presta dinero y solicita garantías reales.

¿Cómo se definen los Activos Extaordinarios? 

Los activos extraordinarios pueden definirse como Muebles e inmuebles. Sin embargo es posible que también se manejen bienes intangibles con valor. (Marcas, Patentes, Etc). Depende de las politicas de cada empresa sobre las garantías que solicita. Tambien son definidos por cada Gobierno, aquí algunos ejemplos:

• El Salvador 
• Guatemala 

¿Cuales son las mejores formas de manejar contablemente los 

ActivosExtraordinarios?

Dependerá. Si es una institución financiera regulada, debe cumplir con el reglamento (a ninguna institución financiera le conviene quedarse con activos extraordinarios en su contabilidad es un costo alto) Si es una empresa no regulada, al inicio tiene una CxC que luego se con el incumplimiento se convierte en un Activo Fijo

¿ Cuales son las formas mas efectivas de Liquidar activos extraordinarios?

1- Venderlos o subastarlos

La venta puede ser directa o indirecta o Directa: lo hacen a través del área de activos extraordinarios o Indirecta: A través de corredores de bienes raíces –

La subasta sucede cuando pasa un periodo y no se logra vender el activo, y antes de que entre a los libros contables, tiene la posibilidad de subastarlos, acá es donde se pueden llegar a rematar las propiedades, a nadie le conviene llegar a este punto.

¿Cual es la formula de valuacion para Activos extraordinarios?

La valuación se realiza a través de valuadores autorizados, ellos tienen formulas y parámetro de cómo lo realizan. La formulación varía según los criterios del valuador, estos son algunos parámetros:

1- Acceso

 2- Tipo de materiales de construcción

 3- Ubicación

4- Uso de instalaciones

 5- Topografía del terreno

Sirvase de leer el manual de valuaciones inmuebles poroporcionado por el Ministario de Gobernación de Guatemala, siguiendo este link de descarga: AQUI. 

Definiciones de terminos importantes para valuar Activos Extraordinarios 

Avalúo: Es la estimación del valor de un bien o cosa en la moneda del país, basada en la investigación de mercado de bienes iguales o equivalentes.

Avalúo fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien inmueble, sea este urbano, sub-urbano o rural, con la aplicación de un factor de descuento, el cual será determinado por la Corporación Municipal.

Factor de descuento: es un porcentaje que determinará la Corporación Municipal, el cual será de aplicación a todo el municipio, el que oscilará entre el 50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.

Bien: Es una cosa que es ó puede ser objeto de apropiación, capaz de proporcionar una renta, una utilidad o un beneficio.

Depreciación: Se define como la pérdida de valor que sufre un bien por cualquier causa, ya sea por uso, deterioro, tiempo transcurrido u obsolescencia, factores naturales o económicos.

Erosión del suelo: Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de las partículas del suelo, causada por el agua y el viento, intervienen por lo tanto, en el fenómeno, un objeto pasivo, que es el suelo, colocado en determinadas condiciones de pendiente, dos agentes activos, el agua y el viento y un intermediario, que es la vegetación que regula sus relaciones.

Estructura del suelo: Es la forma en que están colocadas las partículas del suelo, puede ser prismático, columnar, en bloques, laminar granular. Una buena estructura conserva mejor crecimiento de las raíces, mayor aprovechamiento de los nutrientes, favorece el laboreo.

Función valuatoria: Actividad técnica realizada por peritos con el objeto de determinar el justiprecio de las cosas y actualizar su valor. Lote Tipo: Solar urbano con una superficie de terreno homogénea que predomina en el sector investigado, de situación medial en cuadra – no de esquina – de forma regular, a nivel de la vía pública, con frente y fondo homogéneos, topografía plana, las dimensiones ó características del lote tipo dentro del estudio de la valuación pueden ser definidas por cada municipio.

Minusvalía: Menor valía, disminución del valor de una cosa por circunstancias extrañas a ella.

Obsolescencia extrínseca: Pérdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en el sector se dan usos que no correspondan como: Instalaciones de fábricas, aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de ferrocarril, invasiones humanas, alto grado de índice de violencia, olores desagradables, sonidos molestos, basureros, etc.

Obsolescencia intrínseca: Pérdida del valor causado por factores distintos al deterioro físico como por ejemplo: un mal diseño, ubicación de la vivienda en un sector que no le corresponde debido al costo de construcción, mala distribución de ambientes, pérdida de valor en la zona.

Precio ó valor de cambio: Es el importe monetario por el que se enajena y adquiere un bien o mercancía. Profundidad del suelo: La profundidad efectiva de un suelo se refiere al espacio que las raíces pueden penetrar sin interferencia para conseguir el agua y los nutrientes necesarios para su crecimiento.

Solar: Terreno donde se ha edificado ó que se destina para edificar en él.

Textura del suelo: Es la proporción relativa en que se encuentran las partículas en el suelo. Estás partículas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-arenosa, arcillo-limosa, franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-limosa, franco, franco-arenosa, franco-limosa, arena, areno-francosa y limo.

Pendiente: Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal y que puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de un terreno es la diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud.

Valor: Determinación de una cantidad. Desde el punto de vista económico, es el poder cualitativo intrínseco ó virtual de utilidad, referido a precio, de un bien ó cosa, para la satisfacción de determinada necesidad.

 Valor unitario ajustado: Es el valor que resulta de someter el valor unitario base de mercado a los factores de modificación, identificados como: frente, fondo, fondo de lotes interiores, forma, sobre y bajo nivel, de extensión, de esquina y topografía.

Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante de la investigación del valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda, compra-venta y opinión, que simula un ideal con la ponderación aprobada.

Valor comercial: o Valor de Mercado  puede definirse como la cantidad de dinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un período determinado de tiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y están razonablemente bien informadas

Valor de tasación: Es el valor fijado a un bien según criterio de un perito valuador.

Valuador: Técnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los conocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud, reconocimiento y la autorización para dictaminar y emitir opinión sobre el valor de las cosas.

 Vida útil: Es el período de tiempo que dura una construcción ó cualquier bien, prestando eficientemente el servicio para el cual fue diseñado, siempre y cuando se le dé un mantenimiento normal. Para más información referente a el manual de donde salieron estos terminos: http://www.minfin.gob.gt/downloads/leyes_manuales/manuales_varios/dicabi.pdf